纪世贤简历

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央行报告紧盯居民购房违规加杠杆，房贷政策松绑无望

楼市风光不再，房价、地价降温迹象明显。与此同时，最新发布的相关研究机构报告以及记者调查采访结果显示，银行房贷政策未见松动，房贷利率并未出现大面积回落。业内人士表示，近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注，预计楼市调控政策以及相关信贷政策从严态势难以改变。 楼市降温迹象明显 “我把房子的售价从之前的498万元调到480万元，便宜了18万元。”北京的王先生打算卖掉他在双井的老房，一开始还想往上调价，最终不得不跟随楼市大势，在11月10日调低了房子报价。 今年楼市“金九银十”风光不再，多地房价出现明显松动。国家统计局公布的数据显示，9月房价环比涨幅超过1%的城市为34个，较8月减少30.6%；涨幅超过2%的城市为6个，较8月减少三分之二。 成交量方面，麦田房产数据显示，10月北京二手住宅整体网签量为8879套，是今年3月以来的最低位，环比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，环比减少18.4%，同比减少34.3%。 “10月买方整体议价幅度明显增大。”麦田房产分析师表示。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月客户议价空间为2018年以来的最高水平。上述麦田房产分析师指出，在双方议价中降价房源比例达到95%。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%至10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，是今年以来的高位。 除房价有所松动，地价溢价率也逐渐降低。中原地产研究中心统计数据显示，50个城市中有46个城市出现平均土地溢价率下调，占比高达92%。与此同时，多个城市地块出现流标。中原地产首席分析师张大伟表示，最近监管部门对信托机构的资金流向监管趋于严格，部分房地产企业由于融资渠道收紧而对总价较高的地块十分谨慎，拿地意愿并不强烈。 整体而言，库存上升、房产交易速度放缓，已经成为现阶段楼市的主要现象。库存方面，日前，北京年内商品房住宅供应套数达到32739套，是该数据最近三年首次超过3万，去年同期住宅供应量只有20269套。房产交易方面，北京多位中介机构工作人员告诉记者，最近二手房交易情况基本平稳，也有部分中介表示交易量下滑。“现在住房政策收紧，对供需都有影响，交易情况不如从前。”一位链家工作人员告诉记者。 房贷利率整体未回落 楼市降温之下，有媒体近日报道称，部分城市房贷利率有下调迹象，这被视为房贷政策松动的信号。不过，根据融360大数据研究院发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月全国房贷利率方面，首套房及二套房贷款利率平均值保持上升，涨幅持平上月。 该报告显示，一线城市及二线城市利率中出现部分银行房贷利率高位回落的情况，但总体利率水平保持平稳，未来出现房贷利率大面积回落的可能性不大。 《经济参考报》记者日前走访了北京近10家银行支行，发现北京并未出现明显的房贷政策松动迹象。在记者走访的近10家支行中，中建工农四大国有银行、中信银行和华夏银行等多家股份制银行以及北京银行等城商行支行工作人员均表示，目前实行基准上浮10%的首套房贷款利率政策，与之前保持持平。只有民生银行某支行工作人员表示，首套房房贷利率出现下调，由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人员告诉记者，目前他们并未收到下调房贷利率的相关通知。 贷款速度方面，多家银行工作人员表示，与之前没有出现明显变化，根据房屋状况、个人征信情况等一般在一周到一个月左右不等。 上述报告数据也显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比9月上升0.18%，涨幅保持较低水平。在全国35个城市533家银行中，出现首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家，但回调的幅度一般在5个百分点左右，利率仍维持在基准上浮15%至20%的水平。 融360分析认为，虽然少数银行存在高位回调，但目前整体趋势稳定，未来继续出现大面积回调利率的可能性较小，政策框架内房贷市场的治理仍趋严。 中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼在接受《经济参考报》记者采访时表示，少数银行、个别地区房贷利率有所下降，主要是受市场流动性影响，不意味着房地产市场松绑。“今年以来央行四次降准，银行流动性相对宽裕，部分银行基于自身业务发展考虑对住房贷款利率进行了调整，并不代表楼市调控和整体房贷政策的放松。” 房贷政策仍将从紧 业内人士表示，近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注，楼市调控政策以及相关信贷政策预计将持续收紧。 最新发布的中国人民银行《中国金融稳定报告（2018）》专门辟出“住户部门债务分析”一章节来对居民加杠杆现象进行阐述，凸显监管部门对于这一问题的关切。该报告称，我国居民购房存在违规加杠杆情况。2017年短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。这一现象的出现，部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。 董希淼分析称，我国居民杠杆率从国际比较来看不算很高，但近几年上升速度很快，其中居民住房贷款的增长起到了很大的助推作用。 从去年开始，在多个监管部门的政策调控下，银行一直执行较紧的房贷政策，而银行房贷增量也出现一定幅度下降。央行日前公布的数据显示，截至9月末，我国个人住房贷款余额为24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比去年末回落4.3个百分点。业内人士预计，从紧的政策走势不会发生变化。 董希淼表示，下一步，应将货币政策保持在稳健中性的状态。央行可通过多种手段适度调节市场流动性，但切勿让货币政策滑向宽松，以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实施严格的差别化住房信贷政策。同时，进一步完善住房保障体系，尽快形成中低价位普通住房的有效供应，加快廉租房、公租房等建设。

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从0到1，从1到N，即时物流的十年

今年是双11第10个年头，即时物流正悄然“上位”。 用户对物流配送最真实的诉求始终还是“快”，尤其在双11这样包裹量瞬时聚集消化难的时候。所以我们看到从传统快递的3天，到电商自营仓配一体化的24个小时，再到大数据驱动的前置仓1、2小时直达，再到以众包为核心的即时配的30分钟达等，网络零售背后的物流形态正发生变化。 而在双11交易规模逐年膨胀和消费升级下，各大电商已然把双11的战线越拉越长，预售占比也越来越高，无论是出于给商家预留更多的备货时间，还是双11下的新零售之战，这中间，以需求直达，分钟级为优势的即时物流正成为分担双11期间10亿级包裹的重要载体。 从0到1，即时物流与双11联动时间较短 即时物流平台参与双11配送，或是从2015年达达与京东物流业务上的协同开始。随后2016年4月，京东收购达达。同年双11，据悉，新达达250万众包运力为京东分担日单量峰值突破300万单。到2017年，新达达分担京东的日单量峰值突破800万单。 而点我达在2016年的双11首度以菜鸟末端配送合作方身份，以首单16分钟，峰值单量破200万正式加入淘宝双11配送战队，2017年这一数值变为13分钟。如今点我达已成为菜鸟智能物流骨干网生力军。得益于阿里巴巴新零售生态优势，点我达也踏上更宽的即时物流赛道。 从两家双11配送量增长来看，自身均有着连倍增长。但相比双11当日，2016年(2.51亿件)和2017年(3.3亿件)双11当日的包裹量来看，即时物流运力占比量还是很小的。除此之外，包括闪送、UU跑腿等即时物流企业，与双11的联动目前更多的是为合作B端发力。例如闪送与国美、周大福、便利蜂等多家企业的合作，甚至其投资方小米零售都成为闪送突破双11的入口。 而UU跑腿的主要服务对象是连锁商超和夫妻老婆店等，与双11的关联性更小一些，或是出于对流量的渴望，今年8月初UU跑腿拿到B轮融资时就透露孵化了一个基于社区的新零售平台“有好生鲜”。据了解，有好生鲜已在今年5月份拿到由UU跑腿参投资的1000万天使轮融资。更多的即时配送跑腿小企业进入双11也是打擦边球的多，主要方式仍是为B端企业服务。 由此，即时物流真正走向双11还处在一个0到1的过程。除了因双11电商主导的特殊性，是否与电商直接合作成为及时配送企业布局深浅的最关键因素。 短链—预售机制让即时物流参与机会更大 天猫从2012年就开始创立预售机制，但真正在数据上出效果也是从2016年开始的。从2016年数据来看，尽管采用预售手段进行促销的SKU比例不高，全网只有3%，但由于预售品多为“大件”，比如彩电、彩妆等，当年预售商品销售额占全网的比重达到了18%。 而今年的双11，天猫更是早早做起准备，甚至召开了首个单品类双11预售媒体沟通会，也对外传递了预售机制正被天猫授予更重要的销售职能及未来会销售更多的新品。天猫大快消总经理古迈也公开对媒体表示，未来目标是销售有 50%-60% 通过预售环节完成。 预售对于企业最大的好处是，可以减轻从供应链到支付再到物流的压力。简单说就是货物前置，电商平台可以利用预售的数据来预测销量，从而利用菜鸟网络等物流平台帮助商家提前多地分仓，将库存提前下沉到离用户最近的仓库或者便利店、门店等，一旦尾款交付，就可以实现半小时或者更快的就近配送。除了缓解分拣物流的压力，将消费体验作为竞争唯一目标的电商来说，这也是增强用户粘性的好办法。 而短链物流，从消费端主导的供应链条数据化直达，也将是双11发展的重要特征。 长尾—新零售会成绝对的突破口 除此之外，如今的双11还有一个特点，线下下沉在同步加速。新零售最大的特点是线上和线下的完全融合，这一点也体现在双11的狂欢之上。从邮政局公布的官方数据来看，虽表面成交额不断刷新高，但双11快递包裹量增速在明显下降。 早年间，双11当天包裹处理量一般维持在50%的增长率，而2017年这一数据掉到了31.5%。或许是因为包裹基数越来越大，而网购群体不再大幅增长，当然也有可能是消费更趋于理性。或许电商增长的本质就是迁移，包括从传统零售迁移到线上的前十年，如今到各个大佬纷纷提出新一代零售，都是为了获取新一波的红利。新零售将给双11带来长尾效益——市场更细更可持续下，赚更多人的钱。 而双11与新零售的发展是相辅相成的，也是未来较长时间内各家在双11抢夺流量的价值所在。其实从2016年阿里开始打通近100万家店铺线上线下融合开始，各家大佬纷纷提出新一代零售发展格局，双11的全面零售化就已注定。 2018年，天猫就宣布全国各大城市的20万家新零售门店全方位深度参与，苏宁易购10000线下店参战，京东联动京东之家、7FRESH等创新业态等60万家门店参与，此外还有拼多多联动国美等500家品牌商参与等…… 除此，阿里正在将衣食住行所有可消费产品覆盖到双11中来，正如平台们将即时物流覆盖的新零售配送的各个生活体系里。今年阿里所有线上产品包括淘宝、飞猪、闲鱼、优酷、高德地图，以及饿了么、盒马鲜生、口碑，线下的银泰、大润发等只要在双11期间消费使用，都将产生对应的优惠。显然，在本地生活领域，饿了么和口碑已经开始在这个双11承担起重新定义城市生活的重任。 本地生活线下门店的加入，让即时物流企业们入驻双11顺理成章。我们知道，所有的线下门店都是一个前置仓，它们的覆盖半径往往都在5公里以内，即时配送的存在就是服务本地生活更高效、更便捷，而当餐饮、出行、娱乐等更个性、更细分的日常所需场景都加入到双11阵营中后，也就撕开了即时物流突破双11最关键的一环。 在双11之前上线的苏宁众包物流产品苏宁秒达APP，也看到早在10月饿了么CEO王磊就率先表示“蜂鸟”会更全面地服务天猫、淘宝、盒马、大润发、阿里健康和零售通等业务，助力天猫双11。而点我达和新达达等在双11期间除了完成门店订单配送以外，也会在快递网点通过众包模式补充运力，此外，达达还承担部分揽收服务。 当双11的电商和零售商整合运营时代来临时，即时物流或将顶起双11本地生活消费一边天。同时，在新零售下，即时配送模式或许也会取代快递末端配送，因为相比传统快递建仓建站的模式，直取直拿的众包物流成本显然会更低，且速度更快。 从1到N，下一个10年拼的还是技术 如以美团、饿了么外卖作为即时物流发展的起点，其实即时物流也走过了与双11同样10年。这10年间，即时物流有过两拨资本高峰，一个是外卖平台疯狂扩张带来大量订单的2015年，还有一个是新零售催化下的2017-2018年。 10年积累，最终在消费需求的推动下，迎来即时配送与双11不谋而合。而下一个10年，即时物流平台或会成为双11行走的重要力量。但就目前来看，无论是资本加持，还是融合电商双11等更多生态，除了摊大即时物流这个行业的体量，对于头部企业的格局影响也是直接而残酷的。所以，会有各大即时配送平台仍在努力打造流量入口以及强化自身运力调度，随着行业的不断纵深化发展，同时即时配送企业差异化竞争是必然，满足不同人群的配送需求，即时配送市场规模也会持续扩大。 此外，利用大数据等智能技术提升即时配送效率也是差异化竞争的一种。例如点我达在今年全面升级点我达“AI智能大脑”，通过智能管控、智能调度和智能激励，实现300万配送员在各个不同业务场景的运力复用和共享。在今年双11之前，点我达还上线了“超能骑手”计划，专门针对社会上有身体缺陷但自强自立的特殊骑手群体增设的产品功能。 当然，抛去公益性给平台和社会带来的价值，这样的做法无疑能吸引更多骑手，对其众包运力池的填充打开了更多的可能。而达达为化解双11运力压力，推出了“达芬奇”智能运力调控系统，通过智能系统的处理，缩短骑士接单时间、增加单次配送的接单量，从而应对超大流量且高度集中汇入的双11订单。据介绍，在双11当天，达达“达芬奇”系统将提升30%的平均人效。 有了资本才有技术创新系统优化的可能性，目前的即时物流战场，无论是布局双11，还是融入新零售，背后还是阿里和京东等电商和资本的战争。当然，即时物流企业更该思考的是如何利用好资本和流量，发力技术和服务，实现自身的弯道超车。

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